Рынок недвижимости Украины по итогам  2012 года. Часть 1: коммерческая недвижимость

Ряд публикаций о прекрасном состоянии строительной отрасли Украины и восстановлении рынка недвижимости (как жилой, так и коммерческой) на таких авторитетных ресурсах как Forbes.ua и Kommersant.ua  заставили меня усомниться  в своей адекватности и осмотреться вокруг. Неужели так все прекрасно, а я этого просто не заметил? Или же опубликованные статьи не были объективными? Давайте проанализируем текущее состояние  украинского рынка недвижимости по итогам 2012 года.

И сегодня рассмотрим первую часть, рынок коммерческой недвижимости Украины в 2012 году.

Рынок коммерческой недвижимости Украины в 2012 году: торговые центры.

По данным Forbes.ua, в пятерку крупнейших торговых центров Украины входят как столичные ТРЦ, так и региональные.  Примечательно, что наиболее посещаемым торговым центров в Украине является не столичный ТЦ, а днепропетровский торгово-развлекательный центр Мост-Сити. 5-ка крупнейших ТЦ Украины выглядит таким образом:

1. «Мост-сити центр», Днепропетровск. Посещаемость в день: 60 000 человек
2. Dream Town, Киев. Посещаемость в день: 50 000 человек
3. «Караван», Киев. Посещаемость в день: 40 000 человек
4. «Глобус», Киев. Посещаемость в день: 35 310 человек
5. «Донецк Сити», Донецк. Посещаемость в день: 30 000 человек

До конца 2012 года в эксплуатацию будут  введены торговые центры общей площадью более 240.000 кв. метров (только в Киеве площать сданных квадратных метров близка к 180.000, а если добавить к ним региональные ТЦ и ТРЦ «Французский бульвар» в Харькове, Forum во Львове, «Меганом» и «Южная Галерея» в Симферополе, то цифра вполне может увеличиться вдвое).  При этом, основным трендом 2012 года является введение в эксплуатацию ТЦ, строительство которых было начато еще до кризиса. По этой причине, «прирост»  торговых квадратных метров в 2012 году значительно превышает этот показатель в 2010 и 2011 годах.

Тем не менее, по показателю «количество кв. метров/1 человека» Украина сильно отстает от европейских стран. Так, по данным международной маркетинговой компании GfK, в Польше на 1 тыс. человек приходится 850 кв. м торговой недвижимости, в Словакии — 950 кв. м, в Чехии — 970 кв. м, а в Украине — 200 кв. м.

Дефицит качественных торговых площадей, а также девальвационные ожидания девелоперов (см. Гривна после выборов или В ожидании девальвации), скорее всего обеспечат умеренный рост стоимости аренды торговых площадей в Украине (или зафиксируют стоимость  на существующем уровне) в этом  и следующем, 2013 году.

Правда такое утверждение справедливо относительно городов-миллионников, в которых ТРЦ не почувствовали уход с рынка крупных арендаторов (таких как Евросеть, МегаМакс, Stockmann и другие). В небольших городах, доля пустующих площадей в торговых центрах уже составляет порядка 10%

Рынок коммерческой недвижимости Украины в 2012 году:  офисы

На рынке офисной недвижимости мы наблюдаем схожие тенденции: спрос на аренду офисов класса А  остается на достаточном уровне, при сравнительно не дешевой стоимости такой аренды. Причина – отсутствие качественных бизнес центров подобного уровня в Украине (исключением является пожалуй Киев и еще несколько городов-миллионников).

Среди других предложений для офисов, как и ранее, особым спросом пользуются офисные помещения малой площади (30-80 кв. метров).  Однако учитывая постепенный рост коммунальных услуг, те же девальвационные ожидания по гривне в 2013 году (см. прогноз курса гривны на год 2013), фискальное давление на бизнес – стоимость таких предложений также растет на уровне инфляции (в лучшем случае стоимость аренды офисов  остается стабильной).

Итог обзора: говоря о коммерческой недвижимости в Украине в 2012 году можно констатировать наличие спроса, который вполне удовлетворяется имеющимся предложением. Т.е. рынок находится в состоянии равновесия. Отсутствие чрезмерного спроса со стороны арендаторов, как и отсутствие избыточного предложения со стороны застройщиков/владельцев ТЦ и БЦ, сохраняют постоянными цены,  которые незначительно растут на уровне инфляции. Оснований говорить о золотой жиле в украинском девелопменте пока что не приходится.

Аналогичную ситуацию с рынком коммерческой недвижимости можно ожидать и в 2013 году. Примечательно, что Украинский рынок коммерческой недвижимости движется согласно мировому тренду  (см. Прогноз цен на мировую недвижимость в 2013 году)

В следующем обзоре мы рассмотрим рынок жилой недвижимости в Украине, возврат спекулянтов, доступность ипотеки и эффективность государственной системы кредитования жилья.

Примечание: автор блога выражает признательность сайтам http://alef-estate.com/ и http://terra.olvia.com за предоставленную аналитическую информацию для подготовки статьи.